Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden: Der Eigenmietwert fällt per 1. Januar 2029 weg. Für Hunderttausende Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer in der Schweiz endet damit ein Streit, der seit den Neunzigerjahren immer wieder an der Urne gescheitert ist. Wer jetzt wissen will, wie hoch sein Eigenmietwert für die laufenden Steuerjahre 2026, 2027 oder 2028 noch ausfällt, nutzt am besten den Rechner im Beitrag Immobiliensteuern Schweiz — dort lässt sich die heute geltende Liegenschaftssteuer samt Eigenmietwert direkt berechnen. Dieser Artikel beantwortet die andere, strategischere Frage: Wo steht die Reform tatsächlich, was ändert sich konkret, und für wen gilt das Neue ab wann?
Wie es zu diesem Entscheid kam
Am 28. September 2025 haben Volk und Stände den Bundesbeschluss über kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften angenommen — mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen und einer Mehrheit von 16,5 Ständen. Das war keine Nebensache, sondern die Vorbedingung für alles Weitere: Ohne dieses Ja wäre der gesamte Systemwechsel, inklusive der Abschaffung des Eigenmietwerts, hinfällig geworden. Erst mit diesem Ergebnis in der Tasche konnte der Bundesrat am 1. April 2026 den nächsten Schritt tun und das Datum des Inkrafttretens festlegen.
Dass es diesmal geklappt hat, ist bemerkenswert, wenn man die Geschichte kennt. Die Idee, den Eigenmietwert abzuschaffen, ist nicht neu — sie ist eigentlich schon ziemlich alt und ziemlich oft gescheitert. 1999 lehnte das Stimmvolk die Initiative "Wohneigentum für alle" mit 59 Prozent Nein ab. 2004 versenkte es das Steuerpaket, das unter anderem den Rahmen für die Abschaffung hätte schaffen sollen. 2012 erlebte die Initiative "Sicheres Wohnen im Alter" mit rund 53 Prozent Nein und 13,5 ablehnenden Ständen ihr eigenes Debakel. Drei Niederlagen in gut zwei Jahrzehnten — und jetzt, beim vierten Versuch, hat es doch noch gereicht.
Warum erst 2029 und nicht schon 2028?
Der Bundesrat selbst hält fest, dass die Abschaffung theoretisch bereits auf den 1. Januar 2028 hätte erfolgen können. Dass es nun ein Jahr später wird, liegt am Zusammenspiel mit den neuen kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften, die das Parlament als Ausgleich für die kantonalen Mindereinnahmen beschlossen hat. Die Finanzdirektorenkonferenz der Kantone sprach sich mehrheitlich dafür aus, den Systemwechsel frühestens 2029 scharf zu schalten, damit Eigenmietwert-Abschaffung und neue Zweitliegenschaftssteuer gleichzeitig greifen — und kein Kanton zwischen zwei Systemen hängen bleibt. Wer sich also fragt, warum die Reform angenommen ist und trotzdem noch gut zwei Jahre auf sich warten lässt: Genau deshalb.
Was 2029 konkret verschwindet — und was bleibt
Der Systemwechsel betrifft nicht nur den Eigenmietwert selbst, sondern ein ganzes Bündel von Abzügen, die bisher eng damit verknüpft waren. Die folgende Übersicht zeigt den Unterschied zwischen der heutigen Regelung (gültig bis Ende der Steuerperiode 2028) und der Rechtslage ab dem 1. Januar 2029.
| Bereich | Bis Ende 2028 | Ab 1. Januar 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Steuerpflichtig als Einkommen, bei Erst- und Zweitwohnsitz | Entfällt vollständig |
| Unterhaltsabzug (Liegenschaftsunterhalt) | Abziehbar, pauschal oder effektiv | Entfällt bei selbstbewohntem Eigentum; bleibt bei vermieteten/verpachteten Liegenschaften |
| Schuldzinsenabzug | Grundsätzlich voll abziehbar | Nur noch im Verhältnis der vermieteten/verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen |
| Abzug für Energiespar- und Sanierungsmassnahmen | Bei der direkten Bundessteuer abziehbar | Bei der direkten Bundessteuer gestrichen; Kantone können ihn kantonal/kommunal beibehalten |
| Ersterwerberabzug | Existiert nicht | Neu: zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzinsenabzug für Erstkäufer, Modalitäten noch nicht festgelegt |
Für wen gilt die Reform?
Betroffen sind Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Wohneigentum selbst bewohnen — das gilt ausdrücklich für den Erstwohnsitz genauso wie für das Ferienhaus oder die Zweitwohnung, die man selbst nutzt. Wer seine Liegenschaft dagegen vermietet oder verpachtet, bleibt im bisherigen Logik-Rahmen: Mieteinnahmen sind weiterhin steuerbares Einkommen, Unterhaltskosten weiterhin abziehbar, Schuldzinsen weiterhin im entsprechenden Verhältnis geltend machbar. Der Systemwechsel betrifft also den Teil des Immobilienbestands, der dem eigenen Wohnen dient — nicht den Teil, der als Kapitalanlage funktioniert.
Wer gewinnt, wer verliert?
Am meisten profitieren Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek bereits grösstenteils oder vollständig zurückgezahlt haben: Sie zahlen schon heute kaum Schuldzinsen, verlieren beim Abzug also wenig — gewinnen aber den kompletten Wegfall des Eigenmietwerts. Anders sieht es bei stark verschuldeten Eigentümern aus, die bisher hohe Hypothekarzinsen von der Einkommenssteuer absetzen konnten. Wer die Hypothek bewusst hoch hält, um die Vermögenssteuer zu drücken — mehr dazu im Beitrag zur Vermögenssteuer Schweiz — muss diese Taktik ab 2029 neu durchrechnen, weil der Schuldzinsenabzug bei der Einkommenssteuer wegfällt, auch wenn die Hypothekarschuld bei der Vermögenssteuer weiterhin abzugsfähig bleibt. Wer grössere Sanierungen plant, etwa eine neue Heizung oder eine energetische Gebäudehülle, verliert beim Bund die entsprechende Abzugsmöglichkeit — ob der eigene Kanton sie auf kantonaler Ebene rettet, ist derzeit noch offen. Und Erstkäufer? Sie bekommen mit dem Ersterwerberabzug eine Übergangshilfe, deren genaue Ausgestaltung der Bundesrat noch in einer Verordnung festlegen muss.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Bis Ende der Steuerperiode 2028 ändert sich erst einmal nichts: Eigenmietwert, Unterhaltsabzug und Schuldzinsenabzug funktionieren genau wie bisher, und wer seine aktuelle Belastung schätzen will, tut das weiterhin über den Rechner unter Immobiliensteuern Schweiz. Interessant wird es bei der mittelfristigen Planung: Grössere Sanierungen vor 2029 vorzuziehen, kann sich lohnen, solange der Unterhaltsabzug noch greift. Wie die Kantone ihre neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften im Detail ausgestalten, ist ebenfalls noch nicht überall geklärt — ein Blick auf den Steuervergleich der Kantone zeigt schon heute, wie unterschiedlich die 26 Kantone bei Immobilienthemen ticken, und dürfte sich mit der Reform noch verstärken.
Häufig gestellte Fragen
Die wichtigsten Antworten rund um den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung im Überblick.